Quanti di noi non si sono trovati nella circostanza di procedere all’acquisto di una unità immobiliare, per sé o per i propri figli, eventualmente, un pò di tempo fa?
Di quel momento, è rimasto il ricordo, forse un po’ “imbarazzato”, tra venditore ed acquirente, di transazioni “normalmente” andate a buon fine. Forse, grazie, al fatto di essere avvenute in “tempi” meno “problematici” di quelli che stiamo attraversando, in presenza, allora, di regole comportamentali e legali più semplici.
Ma il tempo in cui una compravendita si effettuava, per così dire, con una stretta di mano è tramontato e le esperienze, anche negative, maturate nel corso degli anni hanno posto in modo sempre più stringente la necessità dell’introduzione di regole legali e comportamentali precise che accompagnano le varie fasi della transazione.
Non è escluso che ciascuno di noi, al giorno d’oggi, nel caso debba procedere ad una compravendita immobiliare, studi tali regole e si ingegni alla loro puntuale applicazione.
Ma non può sfuggire ad alcuno che l’onere che si dovrebbe sostenere per la loro applicazione in regime di “fai da te”, come pure il danno che ne potrebbe derivare in caso di carenze oppure errori procedurali, è grande e sproporzionato rispetto all’ipotesi illusoria di un “risparmio economico”, derivante dal mancato coinvolgimento di un professionista del settore da compensare economicamente.
In tali circostanze, ormai, è divenuto necessario rivolgersi a “professionisti” esperti della materia in argomento che si occupano abitualmente di tali casi, conoscono a fondo le varie fasi nelle quali esse si sviluppano, le ipotesi che si debbono o si possono verificare e le regole che le disciplinano. Per cui, l’affidarsi agli esperti della materia consente l’anticipazione precauzionale, in genere, e la puntuale applicazione delle azioni dovute, in particolare: elementi che portano al risultato voluto, in sicurezza.
Premesso quanto sopra ed al fine di essere d’aiuto a chi debba procedere ad un acquisto immobiliare, il 23 novembre 2017, presso l’Hotel dei Congressi, Sede del Rotary Club Roma EUR, Viale Shakespeare 25, Roma, in Interclub con il Rotary Club Roma Campidoglio, si è svolta una Conviviale serale, nel corso della quale è stata sviluppata una Conferenza dal titolo VADEMECUM PER UN ACQUISTO SICURO.
Sono intervenuti: il Notaio dott.ssa Paola Macrì e l’Avvocato dr. Valerio Armati, Socio del nostro Club Rotary Roma EUR.
Nel corso dei loro rispettivi interventi, ciascuno dei Relatori ha sviluppato a fondo il tema in oggetto, giustamente osservato dalla particolare angolazione della sua esperienza professionale.
Ne è risultata una spiegazione, prima, ed un dibattito, dopo, che ha catturato l’attenzione dei presenti, molto interessati e partecipativi.
Francamente, un SUCCESSO.
A seguire, alcuni contributi riassuntivi dei quali dobbiamo ringraziare i Relatori.
Il Notaio dott.ssa Paola Macrì ci ha illustrato esaurientemente le fasi dell’acquisto, che riepiloghiamo sinteticamente come di seguito:
PRIMA FASE:
LA PROPOSTA DI ACQUISTO
- INSERIMENTO CONDIZIONE RISOLUTIVA NEL CASO DI ESISTENZA DI:
……….- ISCRIZIONI E/O TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
……….- INSANABILI IRREGOLARITA’ URBANISTICHE
- ASSUNZIONE DI OBBLIGO DA PARTE DELL’AGENTE IMMOBILIARE DI TRATTENERE IN DEPOSITO L’ASSEGNO A GARANZIA FINO AL PRELIMINARE DI ACQUISTO
- VERIFICA DELLA AGIBILITA’ – ABITABILITA’ – REGOLARITA’ DEGLI IMPIANTI
- VALUTAZIONE “FACOLTA’ DEL DEPOSITO PREZZO” (LEGGE N. 124 DEL 04.08.17)
SECONDA FASE:
PRELIMINARE NOTARILE REGISTRATO E TRASCRITTO
- VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE
- VISURE IPO-CATASTALI
- PROSPETTO DI TASSAZIONE – VERIFICA REQUISITI PRIMA CASA
- REDAZIONE PREVENTIVO
- STIPULA ATTO PRELIMINARE DI ACQUISTO
TERZA FASE
STIPULA ATTO DI COMPRAVENDITA ED EVENTUALE MUTUO
TASSAZIONE
- REQUISITI PRIMA CASA
- PREZZO VALORE – IMMOBILE
- ALIQUOTA
- REGIME IVA
REQUISITI PRIMA CASA
- IMMOBILE ABITATIVO NON DI LUSSO
- RESIDENZA O TRASFERIMENTO ENTRO 18 MESI NEL COMUNE
- NON POSSEDERE ALTRE PORZIONI ABITATIVE NEL COMUNE
- NON POSSEDERE ALTRE PORZIONI ABITATIVE IN TUTTO IL TERRITORIO NAZIONALE ACQUISTATE USUFRUENDO DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
PREZZO – VALORE / ALIQUOTE
- PRIMA CASA: R. C. x 115,50 = IMPONIBILE 2
- SECONDA CASA: R.C. x 126 = IMPONIBILE 9
- TASSA IPOTECARIA EURO 50,00
- TASSA CATASTALE EURO 50,00
REGIME IVA – ACQUISTO DA SOCIETA’ COSTRUTTRICE
- IMPONIBILE = PREZZO
- IVA PRIMA CASA 4
- IVA 11° CASA 10
- IMPOSTE DI REGISTRO – IPOTECARIA E CATASTALE FISSE EURO 200,00 x 3= 600,00
Il Notaio dott.ssa Paola Macrì ha concluso con qualche consiglio:
Quando ci si accinge ad intraprendere un acquisto immobiliare la fase propedeutica è la più importante e delicata.E’ fondamentale prestare la massima attenzione al momento della firma della proposta immobiliare.Se possibile, è auspicabile rivolgersi al proprio notaio di fiducia dal primo istante e farsi guidare sin dai “primi passi”, è comunque opportuno ricorrere all’inserimento, in detta proposta ,di una clausola risolutiva nel caso di presenza di irregolarità ipocatastali ed urbanistiche sull’immobile, tali da impedire la stipula dell’atto di acquisto definitivo.Il secondo ,ma non meno fondamentale , consiglio è quello di procedere alla stipula di un contratto preliminare redatto dal Notaio:unica modalità che rende possibile la sua trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari e quindi la sua opponibilita’ nei confronti dei terzi.In conclusione fate attenzione alle improvvisazioni e cercate di farvi seguire da professionisti ed addetti ai lavori seri e competenti :
risparmiare un euro oggi ne può costare molti di più domani !
L’Avvocato dr. Valerio Armati, ci ha esaurientemente illustrato le “patologie” dell’accordo e come l’Avvocato può agire, a seconda dello specifico caso.
Per esempio, se ci fosse un inadempimento al preliminare, grave e totale, due sono le strade percorribili:
– risoluzione del contratto + Risarcimento del danno.
– esecuzione in forma specifica + Risarcimento del danno ( si chiede al Giudice il trasferimento immobiliare).
La scelta di quale strada percorrere sarà valutata in base alle esigenze dell’adempiente, alle circostanze ed al contenuto del contratto preliminare.
Anche secondo l’Avvocato, il consiglio è di essere assistiti da un professionista competente sin dalla sottoscrizione del primo documento: l’assistenza iniziale è determinante ai fini di valutazione e riduzione del rischio.
La spesa sostenuta inizialmente per il professionista è certamente un risparmio per il dopo; l’esperto può essere di aiuto per la scelta di patti, clausole e condizioni atte a rafforzare il vincolo contrattuale e/o a tutelare la posizione del proprio cliente.
Clausola penale, caparra confirmatoria, termine essenziale, ecc…, se utilizzate correttamente, possono costituire un ottimo rimedio dinnanzi all’inadempimento.
